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今回のコラムは土地の取引に関してのお話です。

土地を購入してマイホームを新築した際に受け取る『登記識別情報』、ちょっと前までは『土地の権利書』なんて言ったりしましたがご存じでしょうか？？不動産の購入以外でも、譲渡されたり相続したりした際にも受け取ることがあります、売却するなんて言うタイミングでも登記識別情報もしくは権利書を新たな所有者に継承させて引き継ぐ必要があります。

不動産登記に実際欠かせないものです。売買が絡むときや所有権が移動する時にしか使用するシーンがないため、権利書って何？という方も多いかもしれません。また実際に、紛失してしまったり、権利書自体が古すぎて保管状況が悪く権利書としてのていを成していない場合などもあるかもしれません。

そこで今回は、不動産登記上の手続き等で必要になる土地の登記識別情報・権利書の基礎知識と、紛失した場合の対処法をご説明したいと思います。是非ご確認ください。

登記費用は主に住宅ローンんから支払われることが多いですが、それ以外にも見積もりに含まれる内容の詳しい記事はこちら↓↓

頼りになるSUUMOさんの参考記事はコチラから

https://vacances-tokai.com/wp/column/money/2833/

土地の登記識別情報・権利書とは？

土地の登記識別情報とは、土地の権利証に変わるもので12桁の記号と数字の組み合わされたものです。その情報を知っているということ＝土地の所有者とみなされるので、第三者に写メを撮らせたり、保護のためのシールなどをはがしたりしてはならないものです。権利の移動をする時くらいしか使わないので、決して開いてはならないものです。

土地の権利書は、土地の所有権を取得したときに一昔前に法務局が交付していたもので、土地の所有権を証明する書類のひとつでした（今は登記識別情報に切り替わっています）。正式には『登記済権利証』と言います。

登記識別情報は12桁の情報だけですが、権利書には主に、土地の売り買いや相続、譲渡などで登記を完了したときに受け取ります。不動産の所在地や面積、用途、売主と買主の名前と住所などの情報が記載されています。また、登記済みの印鑑が捺印されています。

何度も書きましたが、この様式は2004年の法改正で廃止されているので、現在は権利書の発行は行われていません。

『登記識別情報』とは、かみ砕くと英数字が羅列された12桁のパスワードで、この番号の事を、昔の名残で『権利書』と呼ぶかたもいます。

不動産会社の担当や銀行などで『土地の権利書が必要』と言われた場合、登記済権利証（権利書）もしくは登記識別情報のどちらかの準備が必要です。

登記簿とは何が違うの？？

土地の権利書（登記済権利証・登記識別情報）と、よく間違われて混同されるものの中に、『登記簿（不動産登記簿謄本）」がありますが、この二つ名前は似ていますが、全くの別物です。

登記簿とは、上で説明した不動産登記の情報を記載している公的なもの、法務局で誰でも取得できるものです。手数料（600円程）を支払えば誰でも簡単に閲覧でき、また法務局に申請（紙一枚もしくはデータ入力機での入力のみ）すれば登記簿謄本という書面の交付も受けられます（混んでなければ10分ほどで取得可能）。登記簿を見て確認すると、『いつ、誰が誰から取得したか』、『その時に借り入れは起こしているか』『抵当権などはついているか』『どのような用途で利用されているか』といった土地の履歴・経歴も確認できます。この情報を頼りに、不動産会社は取引してもよい土地かの安全性の確認を行い判断しています。

これに対し土地の権利書は、その土地を持っている方が管理するものなので別物ということもご理解いただけると思います。閲覧はもちろん、触る事すら許されないと思いますし、土地の経歴は記載されていません。

権利書は、『所有者の所有権を示すもの』なので混同しないようにしましょう。

住宅ローンを組んでいるとその土地の登記簿にもばっちり情報が載ります。そんな住宅ローンの詳しい記事はこちら↓↓

https://vacances-tokai.com/wp/column/money/3389/

土地の権利書が必要な時ってどんな時？

土地の権利書を実際に使うのは上でも書いていますが、不動産登記に何らかの変更、権利の移動がある時です。具体的なシーンは以下の通り。

・不動産を売却する時・譲渡する時

所有している不動産を売ったり、あげたりする際には、権利書が必ず必要です。

これは不動産会社に仲介依頼して貰った後に実際の取引するときはもちろん、親族や個人間での取引を行う際にも移転登記の手続きをするために必要になります。

・抵当権を設定するとき（担保設定のため）

住宅ローンを契約して土地を購入したりする際はある意味自動的に行われる形ですが、事業等でお金を借りる際などに借り入れの担保となる土地や建物に抵当権を設定する、そんな時は必要になります。

借り入れ自体の内容も登記する必要があるため、土地の権利書が求められます。

また、住宅ローンの借り換えに際しても、新たに抵当権を設定しますので必要になります。

相続する場合も必要！

相続登記に関しても権利者が変わるので誰が持つものなのかを登記しないといけません。

所有者が亡くなると、資産の相続に入らなければならないので、当然土地資産に含まれるので、その内容の登記のために権利書の準備は必要です。

あるあるな質問、権利書を無くしてしまったらどうすればいい？

土地の権利書は、法務局から交付をうけたら個人で管理しなくてはなりません。
使用する頻度が低く大事なもの！との認識が強くしまっておくことが多いため、『権利書を無くした、紛失した』『登記識別情報の通知書がどこにあるか解らない』という話もしばしば聞かれますが、基本的に紛失しても再発行はされません。

土地の権利書・登記識別情報ともに発行は一度限りで、法務局では当然管理していないので、再発行は不可能です。じゃぁ権利書を紛失したら土地の譲渡や売却、名義変更ができないのかといえば、結論から言うと別の方法で実行可能です。

■権利書・登記識別情報通知書を紛失した時の土地売却の手続き方法

・本人確認証明情報を作成

【本人確認証明情報】は、司法書士、弁護士等に依頼して作成していただく、本人確認の書類です。
運転免許証、マイナンバーカード等身分証を元に本人である事を示す内容と所有権の移転等の登記の目的について、書面記載し、これを法務局に合わせて提出することで、権利書の代用品として手続きが可能です。司法書士への報酬と手続きにかかる税金の支払いが必要となります。ある意味無駄な経費なので、権利書の補完は気を付けてください。確実に手続きを代行してもらえますが、数万円の実費負担となります。

・法務局の事前通知利用

登記申請を行う時には土地の権利書の添付が必要ですが、添付することなく申請することもできます。それで進める場合は後日に、登記する内容が記載され書類が法務局より本人限定受取郵便にて送付されます。その書類を法務局に返送すると、土地の名義人ということを証明して貰えます。このことを、『法務局登記官事前通知制度』といいます。返送した書類が受理されることで土地の権利書が手元になくても手続きすることができます。費用を抑えたい人にはよさげな方法に感じるかもしれませんが、書類の受け渡しを郵送で行うため時間がかかること 、2週間以内で返送できないと申請は却下されてしまうという注意点もあります。

・公証役場で手続きをおこなう

公証人役場で公証人の立ち合いの元、手続きする方法もあります。手続きには、登録済みの実印とその印鑑証明書、委任状を持参してすすめます。委任状は、司法書士が作成します。本人確認証明情報作成よりは費用が抑えられますが、司法書士の手間代や公証役場への段取りはなかなか手間がかかるので、使わないには越したことがないということは合わせて伝えておきます。

終わりに・・・

今回は土地の権利書・登記識別情報や取引、手続きについて解説しましたがいかがでしたか？

土地探しから家造りをする場合でも、当然しっかりと登記関係もコーディネートしますので、安心してスタイルカーサにお任せください。

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