家づくりで住宅ローンを利用する際、余裕のあるときに一括返済や繰り上げ返済を考えたい方も多いのではないでしょうか。

一括返済や繰り上げ返済は早期返済という魅力的なイメージですが、そのタイミング次第ではリスクを抱えることもあります。

住宅ローンは賢く利用して家づくりを豊かにしたいですよね。
今回は、一括返済や繰り上げ返済など、住宅ローンの早期返済について詳しくまとめてみました。

住宅ローンの「一括返済」とは？

一括返済とは、残りの住宅ローンの残高を“一括”で返す早期返済の方法です。

◎住宅ローンの早期返済方法～一括返済にはどんなメリットが？

まずは、住宅ローンを一括返済したときのメリットについてお話していきます。

・本来払うはずだった“利息分”が減る

一括返済で住宅ローンの早期返済をすると、本来支払うはずだった「利息」がなくなります。

住宅ローンは、長期間にわたって「借りた金額＋利息分」を支払うもの。高い借入金に対する利息のため、最終的な支払い総額は借入金額よりも増えます。
毎月の支払い額のうちの利息分はそれほど負担に感じなくても、利息の総額は大きな金額です。
一括返済で利息が減るとお得になった気がしますよね。

・毎月の家計のやり繰りに“ゆとり”ができる

住宅ローン返済額は人それぞれですが、「住居費」は毎月の支出の大きな割合を占めていますよね。
一括返済で早期返済できれば今後月々の住居費がなくなり、生活にゆとりが生まれまれるでしょう。

・保証料が返還されるケースも

住宅ローンでは、長期にわたる返済において「払えなくなるリスク」に対して保証料が設定されています。
一括返済すると当初予定されていた期間が短縮され、保証料が戻ってくるケースもあります。

ただ、保証料の支払いは、住宅ローン契約時に一括で前支払いしている「外枠方式」、月々の金利にプラスして支払う「内枠方式」という2つの支払い方があります。
このうち、前者の外枠方式なら残りの年数に応じて保証料が返ってくる可能性があります。

◎初めに確認しておきたい一括返済のリスク点

一括返済はメリットも大きいですが、リスクもある早期返済方法です。
事前にしっかりとおさえておきましょう。

・一括返済後には住宅ローン控除が受けられない

住宅ローンを借りると、年末のローン残高に応じて減税できる「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」という制度が受けられます。
ローン残高に応じて所得税もしくは住民税から最大13年間も控除される仕組みです。

住宅ローン控除を適用している期間に一括返済する場合は、「住宅ローン控除で減税できる額」と「一括返済して減らせる利息額」を比べることが大事です。

本来、減税できるはずの金額が一括返済によって損をすることもあります。
支払いや減税も含めて今後の支払いシミュレーションをしつつ、見極めましょう。

・貯蓄のほとんどを一括返済するのはリスク大

一括返済で早期返済すると、手元資金が減少する点に注意しなければなりません。
住宅ローンの残額にもよりますが、一括返済の額は大きいでしょう。
そこで、退職金などまとまった収入があった時に、一括返済を検討する方も増えている傾向です。

ただ、貯蓄を一気に一括返済で早期返済した後、何かで大きな資金が必要になると改めて別のローンを組むこともあるでしょう。
ただ、一括返済で住宅ローンが早期返済できて安堵したのに、金利の高いほかの融資で生活が苦しくなっては元も子もないことです。

「子供が進学する時期」「家のリフォームが必要になりそうな時期」「新しい車が必要になりそうな時期」など、家族の形によってまとまったお金が必要になるタイミングはあります。
一括返済で早期返済する時は、今後のライフプランを計画しながら貯蓄を残せる状態にしておくと安心です。

・団体生命保険は今後利用できない

住宅ローン利用時に加入していた「団体信用生命保険（団信）」は、一括返済で早期返済すると今後使えなくなるので注意が必要です。
別保険への加入を検討しても、年齢や健康状態などで「保険料が高い・持病などの健康告知で生命保険に加入できない」といったことも考えられます。
一括返済で早期返済する場合は、団信に代わる“備え”も考えておきましょう。

https://vacances-tokai.com/wp/column/money/2866/

・金融機関によっては一括返済の手数料が発生する

一括返済で早期返済する時、一括返済の手数料が「軽くなる利息分」を上回るケースもあります。
借入金額や金融機関など個人の状況によってどのくらいの手数料が発生するか異なるため、早期返済前には金額をある程度シミュレーションしておきましょう。

住宅ローンの「繰り上げ返済」とは？

残りのすべてを返してしまう「一括返済」に対し、ある程度まとまったお金を“部分的に”返済するのが「繰り上げ返済」です。

繰り上げ返済で早期返済する方法には、

・毎月の支払い額はこれまでと同様で返済期間を短縮できる「期間短縮型」

・毎月の返済額を少なくできる「返済額軽減型」

という2つのパターンがあります。

◎早期返済の繰り上げ返済にはどんなメリットが？

・完済の年齢が早まるメリットがある

期間短縮型の繰り上げ返済で早期返済をすると、予定よりも早く完済します。
住宅ローンの支払いは長い期間ですから、家を建てた年齢によっては定年退職を過ぎても支払いが続くものです。繰り上げ返済で期間を短縮すれば、老後の支出にも余裕が生まれるでしょう。

・毎月の返済額が減って家計が安定する

返済額軽減型の繰り上げ返済で早期返済すると、毎月の返済額を減らせます。
つまり、将来的に収入が減った際のリスクにも対応できます。

たとえば、これまで夫と妻の共働きで返済していたなら、どちらか一方の退職によって収入が減るケースもあります。
繰り上げ返済で月々の支出を減らしておくことで、家計の収入が減った際にも払えなくなるリスクを回避できるでしょう。

https://vacances-tokai.com/wp/column/money/3389/

・利息分の負担が軽くなる

一括返済と同様に、繰り上げ返済でも利息分を減らすことができます。
ローン残高や金利などによって詳細は異なりますが、「本来払うはずだった利息」から比べると減らせるメリットがあります。

◎繰り上げ返済の注意点はある？

貯金を使って繰り上げ返済すると、貯蓄が減ります。
一括返済ほど急激には減らないにしても、一時的に貯蓄が減るのは注意が必要です。

後から突発的な支出が必要になったときに困らないように、

・返済する金額

・手元に残しておく金額

・これから使うかもしれない金額

などをバランス良く計画しておきましょう。

一括返済や繰り上げ返済を賢く行う方法とは

利息や返済期間を減らせるメリットがある「一括返済」と「繰り上げ返済」。
早期返済は家計にとっては大きなメリットですよね。

ただ、家庭の資産状況や家族構成、ライフプランによって一括返済や繰り上げ返済がメリットとなるかどうかも変わってきます。

早期返済のタイミングには、

・退職金の受け取りや相続などまとまったお金が入った

・子どもが巣立って教育費の負担がなくなった

・住宅ローン控除の利用時期が終わった

などのようなケースが多いです。

退職金や相続などでまとまったお金が入った時は、せっかく貯めた貯金に手を付けずに済むので、返済タイミングのひとつです。
また、子どもが就職した、結婚したなどで家を巣立っていったときも、教育費・生活費にある程度の余裕が生まれるでしょう。
こういった時期も繰り上げ返済を検討してもいいかもしれません。

まとめ

一括返済や繰り上げ返済の早期返済にはメリットがありますが、同時に注意すべきポイントもあります。

返済をするとホッと安心しがちですが、今後の生活に支障がないようにしたいもの。

全体的な視点で、早期返済について考えることが大事です。

一括返済で早期返済して毎月の返済がなくなることは生活に大きくゆとりが生まれる方法ですが、その陰で「老後の貯蓄が無くなった」となれば結果的に家計へダメージかもしれません。

一括返済や繰り上げ返済で早期返済するか検討したときは、払い続けた場合との「収入・支出」をシミュレーションすることが大事です。

全体的なイメージを具体的に計画しつつ、タイミングを見極めましょう。