皆さんこんにちわ！

新築住宅や注文住宅の建築に関わる見積書によく記載されている「地盤改良工事に関わる費用は別途必要です」という内容ですがこれって気になりませんか？家造りに関する費用は少しでも抑えたいところですし、地盤って何？補強しないと工事できないの？等々疑問が出てくるかもしれません。

見積もりを見たことがある方なら、60万とか120万とか、やり方や会社によって考え方が違うばかりか内容もまちまちなので、気になってしまうかもしれないですね！当然ながら融資金額や自己資金の準備、融資手続きの為の用意書類の関係で、事前にどれくらい費用がかかるのか、地盤補強工事はどのくらいの確率で発生する可能性があるのか把握することは重要だと思います。

地盤改良工事、地盤補強工事は、選んだ土地や建築・建設する新築住宅の規模、構造によっては、200万円以上も費用がかかるケースもあります。契約前に補強工事の費用感を知っておけば「こんなはずじゃなかった」と後悔することや費用が払えない等のトラブルになるケースは避けられると思います。

このコラムでは「地盤改良工事の内容やり方によってどのくらい費用感に幅が出るのか」について解説いたします。実際に見込むべき費用の概算価格を理解していただければ、費用トラブルや公開のない家造りに進んでいけると思います。その他見積もりに関する記事はこちらも良かったら読んでいただけると幸いです↓↓

https://vacances-tokai.com/wp/column/money/3209/

　　　

　　　

　　　

地盤改良、地盤補強工事の方法と費用概算

　　　　

地盤改良工事の費用概算は、調査の結果示される工事の方法・内容によって異なります。

以下の表をご覧ください。

昨今の一般的な新築住宅の規模として平均的な「延床（のべゆか）面積30坪」を建築する想定での費用感です。
※沼地や田んぼなどはそもそもの環境改善の為の造成などが必要です。現場の状況によって大きく費用感は変わるのでご留意ください。

　　　

　　　

表層改良は1番安い場合ですと20〜50万円で工事可能です。
逆に鋼管杭工法が1番高く100〜130万円での施工費用相場です。

実際の地盤改良工事は、敷地全体にまんべんなく行うのではなく、実際の建屋が経つ部分に施工します。
※物置やカーポートが建つ場所も行う場合もあります。

言い換えると、80坪の土地を購入したら80坪分の改良工事をするわけではなく、
仮に総二階30坪であれば、一階の面積が15坪になるので、その面積に対して工事を行うということになります。

同様の広さ、坪数の土地でも、建てる新築住宅・注文住宅の規模や形、そして建てる位置によって地盤調査の結果も変わる可能性があり、当然工事内容も変わる可能性があるので、上記の表の金額はあくまで参考資料として押さえていただければと思います。

　　　　

　　　

地盤改良・地盤補強工事の主な工法は4つ｜表層改良・柱状改良・鋼管杭工法・砕石パイル工法！！

　　　　

なぜ地盤改良工事は工法ごとに費用に大きな差があるか説明します。
表層改良が安いなら全部表層改良で良さそうなもんですものね！
さらにそれぞれの工法の「特徴やメリットとデメリット」を徹底解説！！。

　　　

１、表層改良工法

表層改良工法は、主に軟弱地盤（弱い地盤）が地面の表面から2m程度の範囲で存在する場合に採用されます。

最大で深さ2mほどパワーショベル等の大型重機で掘削し、土を起こしてセメント系凝固材を穴に入れ、その後に取り出した土を戻して弱い地盤を補強して強くします。

　　　

メリット・デメリットは↓↓

　　　

【メリット】

・取り掛かってから終わるまでの工期がほかの工法に比べて短い

・とにかく価格が一番安いのでできればこれでやりたい

・狭い敷地でも対応可能

　　　

【デメリット】

・傾斜がきつい場所、掘ったら水が出てきてしまう場所では施工できない。

・施工技術が高くないと現場が汚くなったり望む強度を確保できてない状態になる。

　　　

表層改良工法は、他の地盤改良の工法よりも地中の比較的浅い領域の軟弱層の改良作業となるため、工事が早く終わります。およそ完工まで1〜2日程度です。

新築住宅・注文住宅の建築工事（基礎工事）に必要なもの重機と同じ程度の重機で作業を行うので、
敷地が特別広くなくても問題なく工事作業はできますが、傾きがきつい現場と地下水が湧きだしてしまう高い場合は工事できないのでご了承ください。

　　　

　　　

　　　

２、柱状改良

柱状改良は、軟弱地盤が2〜8m程度まである時に採用されることが多いです。土を穿り出し、セメント系凝固材をそこに流し込んで地中に柱を作成しての法衣に基礎を乗せて建物を支える形になる改良工事方法です。

　　　

柱状改良工事のメリット・デメリットは、↓↓

　　　

【メリット】

・軟弱地盤の地盤の下支持地盤がなくても施工できる

・こちらも工期が短い

・表層改良ができない場合の二番手的な採用が多い。値段は表層改良程安くはないがマイルド。

　　　

【デメリット】

・重機がたくさん入って動くのである程度敷地の広さが欲しい。

・土中に柱ができてしまうので元に戻せなくなる。

・建て替えをする際などは、「地中埋設物」として申告しなければならない

　　　

2m以上にわたって軟弱な地盤が存在する場合は、表層改良工法が採用できない為、柱状改良工法が採用されます。
※あきらめるに近い感覚かもしれません。

深さ8m程度まで深くコンクリートをながして凝固材を入れる作業をしますが、工期は表層改良とほぼ変わらないため、全体の工期に影響はでません。

　　　

しかし、地中深くまでコンクリートのかたまりが埋まってしまうので（ちょうど地面に電柱が埋まっているようなイメージですね）、解体して立て直しをする場合や、土地として売却する際にデメリットとなる可能性があります。

新築しようとしているとすれば、解体も売却も遥か遠い将来・未来の話にはなりますが、
地中埋設物になってしまうよというマイナス面については忘れずに頭に入れてください。

　　　

　　　

　　　

３、鋼管杭（こうかんぐい）工法

鋼管杭（こうかんぐい）工法は、鋼管杭を地中に打ち込む工法です。
5〜10mの部分が軟弱地盤の際に施工されるケースが多いです。

上で書いた表層改良や柱状改良よりも強度を強く補強する効果があり、
一般的な注文住宅や戸建て住宅よりも規模が大きい一般建築物でも採用されます。

　　　

鋼管杭工法のメリット・デメリットは↓↓

　　　

【メリット】

・地盤の補強強度が一番強い

・深度10ｍあたりの深い地点まで支えることができる

　　　

【デメリット】

・一番高くなることが多いので採用率は低い

・工事中に打突音がうるさく、工事場所によってはクレームにもなりかねない

・軟弱地盤の下に支持地盤がある場合しか施工できない

　　　

地盤改良工事・地盤補強工事の中で補強強度が1番強いので、大きな建築物でも対応可能ですが、当然大掛かりに工事がなるので表層改良と企画すると80〜100万円ほど費用が高くなります。

　　　

また工事中の打突音がとても大きく、騒音トラブルになる可能性もあるため、
施工を採用する際は事前に近隣への挨拶周りはしっかりと済ませておくべきです。

　　　

　　　

　　　

４、砕石パイル工法（ハイスピード工法、エコジオ工法）

砕石パイル工法は、細かく砕いた石をケーシングと呼ばれる枠を押し込んだ中に圧送して柱状にして、
建物の基礎を支持する工法です。

柱に見立てて細かい石を圧送する点がポイントで、柱状改良を行うと地中埋設物の扱いとなりますが、砕石パイル工法ではそういったのちにのちに地中埋設物とならないという点で【土地の価値を下げない】という大きな強さがあります。

　　　

メリット・デメリットは、↓↓

　　　

【メリット】

・更地にしたときに埋設物の扱いを受けない

・湿気っぽい土地や、水が湧きやすい敷地でも施工可能

　　　

【デメリット】

・軟弱層が幅広いと施工できない

・限られた施工業者しか施工できない

　　　

柱状改良してしまうと、地盤の現状復帰は不可能になります。砕石パイル工法であれば土地を売却するとなった時でも障害にはなりえません。

「地中埋設物を残したくない」【土地の価値を下げたくない】という場合は、砕石パイルがおすすめです。
※価格もマイルドです。

　　　

施工になれている会社であれば当然安く仕上がりますので、可能かどうか聞いてみてほしいです！

ちなみに、弊社スタイルカーサは自社施工でハイスピード工法という砕石パイル工法の技術を持っているため、
地盤調査の結果、改良判定が出てしまったときはこちらをお勧めしています。

　　　

　　　

　　　

地盤改良工事が必要かどうか、費用感は？どのタイミングでわかる？

　　　　

地盤改良工事が必要かどうか、またその工事にいくらかかるのかという費用概算は、地盤調査を行った後にわかります。当然ながら、地盤調査をするためには間取り・プランが決まっていないとどこに建物の角が来るか解らないので地盤調査もできません。

つまり、プラン決定⇒調査⇒ありなし判定⇒アリの場合は見積もり依頼

このような流れですね！！

間取りが決定した後で請負契約を行う直前に調査を行って、改良工事代がかかるのかどうか資金計画に盛り込むのか否かを判断しないといけません。
新築住宅、注文住宅の建築建設を依頼する住宅会社、工務店、住宅メーカーから地盤改良工事の見積書いただいたら、工事のやり方と見積もりでいくらかかる想定なのかは聞いておかないといけないと思います。

地盤調査については必ず行われ、地盤調査にかかる費用は、提出されている見積書の中に大抵含まれています。

地盤改良工事にかかる費用については「別途必要」などと記載されていたり、
予算取りとだけ記載してある場合は担当者に確認しましょう。

　　　

　　　

地盤改良・補強工事のチェックポイント

　　　　

地盤改良・補強工事は、1番安価な表層改良でも20万円以上の費用がかかります。
住宅計画で金額が大きいと、20万ぐらいしょうがない・・・と思ってしまう方もいるかもしれませんが、
なるべく費用が安くなるようにしっかり把握していくことが肝要です。

もしも資金計画が甘かった場合、「欲しかった〇〇を付けられなかった、外構工事代金を捻出できなかった」など、何かを我慢しなければならなくなる可能性もあります。全体計画の中で余裕を持った予算取りをしつつポイントを解説します。

　　　

注意点①　調査の結果、地盤改良工事が全く必要ない場合もある

　　　

地盤改良工事は、当然ながら住宅の新築工事の際に必ず行う必要のある工事ではありません。調査の結果で軟弱地盤の判定があった弱い地盤の場合に必要なものです！購入する土地、建て替えする場合など、選ぶ土地によっては地盤改良工事が必要ないとなれば、地盤改良工事に見越していた予算はカットできます。

　　　

「（建築する土地の市区町村名　地盤調査）」でWEB検索すると、過去の地盤調査のデータを公開している自治体であれば情報が得られるかもしれないですし、会社によっては地盤マップに登録があって、見せてもらえる場合もあるので、確認して改良工事が出にくそうなエリアを選ぶのも一つの手かもしれません。

　　　

　　　

注意点②　水災が多いエリア・水はけが悪いエリアは地盤が弱い傾向がある

　　　

水害が多い地域や、川が近くにある地域は、地盤が弱い傾向にあります。

「（購入した土地の市区町村名　ハザードマップ）」で検索すると、自治体で作っている浸水想定エリアマップが確認できます。確認してみるといいかもしれませんね。

　また、そのエリアを歩いてみると電柱が傾いてたり、地名に水にまつわるものがついていたり等々が地盤が弱いエリアの特徴かもしれません。　　

また、担当の不動産屋さんや住宅会社などに問い合わせてみると「この辺のエリアは改良工事が比較的多く行われている」などの情報がある場合があります。土地を決定する前に確認してみるのがおすすめです。住宅会社によって推している施工方法が違う場合もあるので確認してみるといいかもしれません。ハウスメーカーと工務店の違いに触れている記事はこちらも参考にしてみてください↓↓

https://vacances-tokai.com/wp/column/questions/1393/

　　　

　　　

　　　

まとめ

　　　　

地盤改良補強工事のお値段は新築する建物の規模、形、構造、配置によって変わります。

費用感として1番安い表層改良工法でも、総二階の30坪の住宅で20〜50万円ほどの予算が必要になります。一番費用が掛かる鋼管杭（こうかんぐい）工法による地盤改良補強工事だと100〜130万円ほどの予算が必要になります。

地盤調査についても一つ確認してみるのもおすすめです。
改良工事を自社で行う会社に調査依頼をすると改良の判定が出やすいという、住宅業界の闇のようなお話もあるので、調査専門の会社に依頼をしてみるというのもありかもしれません。

そもそも地盤改良工事は、新築住宅を建てた後に長きにわたって安心して暮らせるように、住み継いでいける家を建てる為に必要な施工なので、安いから、、、といって表層改良を必ず選択できるわけではありませんのでご注意ください。

新しい生活が始まった後で、建物が傾いたりするトラブルを回避する為の適切な方法を選ぶことが重要ですし、おすすめは調査専門の会社に地盤調査してもらい、改良が出てしまった場合は砕石パイル工法をというのがお勧めになります。

　　　

静岡県、浜松市で新築住宅や注文住宅、デザイン住宅を検討中の方はぜひstylecasaにご相談ください。
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